央妈发声定义住房价值，昆明的好房子必须具备两大条件
云南房网2024年08月26日 14:42
我家的房子还值多少钱？以后会涨还是会跌？这是每个家庭都关心的问题，而在当前楼市环境中，这个问题往往也带来对家庭资产的焦虑。
最近央行的一份报告，给出了标准答案。
央妈罕见发声，指出房价见底的秘密
2024年8月9日，央行发布了二季度中国货币政策执行报告，内容很惊爆，指出了房价见底的秘密，以及该如何定义住房价值。
具体内容看截图：
央行二季度中国货币政策执行报告截图
加粗字体一句话，明确了住房价值的核心变量——租金。
近年来由于房价下降，各城市的租售比逐步上升，而租售比达到合理水平则意味着房价回调已经到合理价位，背后的潜台词就是：房价泡沫挤干净了。
央行据此判断，未来的租售比有望提升至3%以上，收益率将高于多数资产回报率。
一个重要的事实是，这一轮降息潮冲击下，六大国有商业银行存款利率已全面低于2%，存款利率已正式进入1%时代，普通家庭的资产焦虑随之凸显。
如果正好有自住需求，比如因孩子上学需要购房，那么看清趋势后，认准好房子，就尤为重要。
昆明的好房子要符合什么条件？
好房子的逻辑是相通的，一看地段，二看配套。在新价值体系下，有最新的指标，需要对此二者进行全新的审视。
指标之一：地段好不好看商圈
原因很简单：商圈聚人气，地段越好人越多，价值也越高。
昆明大商圈最集中的区域，一个是市中心，另一个是南市核心区。市中心不用多解释，商业聚集度高是理所当然。
南市核心区的范围为：东至盘龙江、西至草海、南至滇池、北至二环，这是昆明最早向南拓展而出的片区，至今已有近30年发展史。
南市核心区商圈分布图
由于南市核心区发展成熟，人口规模大，顶级政商资源汇聚，城市界面好，还有度假区、草海、双塔三大“富人区”背书，是昆明高端居住板块最集中的区域。相较其他区域活力更足、消费能力更强，因此成为了昆明大商圈最密集的区域。
如图所示，目前南市核心区大型商圈包括爱琴海购物中心、南亚第壹城、公园1903、万达广场、南悦城、大商汇、红星美凯龙等7个，另外，还有金地中心、绿地大城天地等中小型商业体，城市级商圈与社区型商圈全面覆盖，购物消费体验也呈现多元化特征。
广福路上的爱琴海购物公园（图源爱琴海官网）
随着新型商圈全面成型，引领城市开发建设与界面完善，南市核心区的地段价值自然值得高估。
指标之二：配套好不好看学校
住房价值评估标准发生变化后，由于学校配套极大影响家庭购房决策，所以其重要程度需要再提升一个等级，甚至成为决定性的因素。
南市核心区在优质公办教育配套方面，近年来也有明显的提升。
昆三中西山学校初中部
首先是昆三中近年来连续新办了昆三中西山学校初中部和高中部，以及度假区学校，加上早年开办的滇池校区，昆三中在南市核心区拥有四个校区。
其次是芳草地国际学校、书林一小、书林二小等多家优质公办小学相继进驻，大幅强化了片区公办教育配套。
随着优质教育均衡化发展，从此片区配套再无短板。
南市核心区稀缺的“留白”项目
南市核心区经过多年发展，可开发空间已经很少，所以片区内新盘数量很少，比如度假区、草海东岸、双塔片区都只有零星几个新盘。
作为片区中轴的日新中路沿线更为典型，新项目仅有龙湖学宸府一个，为日新中路沿线稀缺的“留白”。
龙湖学宸府区位核心
从位置上看，龙湖学宸府地处日新中路中间，也是南市核心区的中心位置，几个大商圈都在周边三公里范围，尽享核心地段的生活浓度与便利度。
更为难得的是龙湖学宸府的优质教育配套。
龙湖学宸府对面的芳草地国际学校
一年前龙湖学宸府刚入市的时候，首先敲定了对面一街之隔的芳草地国际学校，将小区明确划入芳草地国际学校的招生范围，而小升初的对口公办中学，则是附近的昆三中西山学校初中部。
芳草地国际学校+昆三中西山学校初中部的双强组合，在南市核心区可以说基本找不到对手，即便放到全市来看，也属于一流的优质公办学校配置。（以上基于公开信息整合，仅作为买房参考，开发商未承诺学位配套，具体招生信息以教体局公示为准）
除了好地段好学校，学宸府的产品也沿袭了龙湖一贯的高品质，小区入口大气庄重，实景园林区不惜工本，美学格调突出，精装细节精致典雅，高级感满满，品质生活氛围跃然而出。
总体上看，南市核心区的新盘会越来越稀缺，而龙湖学宸府在稀缺之上，以优质教育配套、强大的产品力再度赋能，因此项目入市一年来屡创销售佳绩，今年上半年，龙湖学宸府创下3.19亿元销售额（克而瑞数据）。
龙湖学宸府——南市核心区难得的“留白”项目
作为片区的“留白”项目，龙湖学宸府体量不大，只规划了3栋住宅，户型建面约84-152平的板式住宅。经过一年热销期后，剩余房源已不多，目前主力在售的是143、154平米等中大户型，以下图154平米四房户型为例，南北通透，户型方正，动静分区，布局规整。在南市繁华处，容一家品质生活，并作为家族传承，都再适当不过。
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